Покупка квартиры в рассрочку

Плюсы и минусы рассрочки

В последнее время все чаще можно услышать о рассрочке как об альтернативе ипотеке. Однако на деле это разные инструменты для разных покупателей и с абсолютно разными условиями. Пока ипотека набирает обороты, все больше застройщиков спешат предложить покупателю другой способ приобретения жилья – квартиру в рассрочку на первичном рынке. Конечно, купить жилье при помощи рассрочки можно и на вторичном рынке, но там ее предоставляет продавец, физическое лицо. На рынке первичном рассрочку дает сам застройщик. Чаще всего она представляет собой готовые программы ежемесячных выплат и начисляемых процентов, а может быть и вовсе беспроцентной или растянутой по времени на несколько (5 и более) лет. Основное отличие рассрочки по сравнению с ипотекой – сроки и, соответственно, размеры ежемесячных выплат. Если ипотечный кредит дается на десятки лет, то рассрочка – на 2-3 года, реже до 5 лет и совсем редко – свыше этого срока. Платежи по рассрочке, в зависимости от стоимости жилья, срока рассрочки и условий застройщика, составляют обычно от 50 до 300 тысяч рублей ежемесячно. Для большинства покупателей жилья эконом-класса подобные платежи неподъемны. Такие покупатели берут ипотеку. Те же, чей доход позволяет отдавать ежемесячно по 100-200 тысяч рублей, кто надеется на помощь родственников или планирует в течение ближайшего года продать дачу или машину, берут рассрочку. Однако таких покупателей немного.

Риэлтеры относятся к рассрочке достаточно критически. «Не надо питать иллюзий, говорит директор агентства элитной недвижимости Finch Алена Бригаднова. В случае предоставления беспроцентной рассрочки цена денег во времени уже заложена в цену квартиры». С ней согласна Мария Литинецкая из «Метриум Групп»: «Беспроцентная рассрочка чаще всего маркетинговый ход. На самом деле 8–12 процентов годовых уже включены в стоимость квартиры, которая стоила бы дешевле в случае оплаты ее полной стоимости».
Некоторые эксперты отмечают падение интереса к рассрочке среди самих застройщиков. «Рассрочка — это некая полумера, шаг навстречу клиенту, который не может или не хочет использовать ипотеку, — поясняет руководитель аналитического центра ОПИН Екатерина Лобанова. Для девелоперов рассрочка несет не меньше рисков, чем для покупателей. Необходимость вести судебные тяжбы по востребованию средств у плательщиков, усложнение работы с бухгалтерскими документами, упущенная выгода из-за отсроченного получения средств — все это ведет к тому, что рассрочка становится все менее интересной для собственника недвижимости».

Для покупателей же рассрочка, напротив, может быть весьма привлекательна — хотя бы из-за простоты оформления документов. «Для клиента рассрочка удобнее. Для оформления ипотеки нужно подавать документы в банк, дожидаться одобрения заявки, подписывать кредитный договор, согласовывать и оплачивать страхование жизни и здоровья и так далее. На все это в среднем уходит две недели и отнимает у клиента много сил и времени. Причем часто есть риск, что сделка может и не состояться. Для получения семилетней рассрочки каких-то дополнительных усилий от клиента не требуется. Конечно, рассрочка выгоднее ипотеки. Покупатель экономит существенные средства — по сравнению с ипотекой итоговая стоимость квартиры гораздо ниже», — подчеркивает Екатерина Гуртовая, директор по маркетингу компании «ЮИТ Санкт-Петербург».

Впрочем, есть и важный юридический нюанс. Ипотека предполагает, что приобретенная квартира, пусть и с обременением, сразу переходит в собственность заемщика. В случае рассрочки это не так. «Рассрочка имеет большой недостаток для покупателя: квартира остается в собственности застройщика до тех пор, пока не внесен последний платеж», — поясняет Ирина Мошева, генеральный директор совместного предприятия RDI Group и Limitless. Таким образом, риски покупателя при выборе рассрочки существенно возрастают.

В целом на российском рынке жилья рассрочка за редким исключением не является альтернативой ипотеки. Большинство девелоперов не имеет финансовых ресурсов для предоставления длинной рассрочки, да и стоимость кредитов на строительство в России так велика, что рассрочка не выгодна девелоперу. «Сегодня жилье хорошо продается и без рассрочек. Если продажи ухудшатся, то мы станем вводить рассрочки. Пока это припрятанный козырь в рукаве», — говорит один из девелоперов. Поэтому появление на рынке длительных рассрочек можно считать одним из индикаторов, по которому можно будет отследить ухудшение конъюнктуры.