Недвижимость в Санкт-Петербурге

16.06.2013. Как проверить качество жилья в новостройке

hfire — Sun, 16 Jun 2013 11:41:26 GMT

Принимая квартиру у застройщика, покупатели чаще всего не могут определить скрытые дефекты помещения. Едва различимая вибрация стен, посторонние запахи, плохая вентиляция и повышенный уровень радиации – эти и другие сюрпризы невозможно обнаружить без специального оборудования.
Специалисты говорят: лучший способ избежать подобного рода проблем – стараться проверить квартиру на наличие всех возможных дефектов до подписания акта приема-передачи. И не экономить на проведении соответствующих экспертиз.

Скрытая угроза

Чаще всего перед подписанием акта приема-передачи покупатели проверяют общее состояние квартиры: качество бетонной стяжки, работоспособность электропроводки и т. д. «Среди самых распространенных дефектов, которые трудно определить на глаз, – плохо работающая вентиляция, неправильно установленные канализационные трубы, посторонние запахи», – утверждает генеральный директор агентства недвижимости Home Еstate Елена Амирова
Покупатели редко проверяют квартиры на наличие посторонних шумов, вибраций, радиации, содержание в воздухе вредных веществ и т. д. По статистике Комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти, в последние два-три года такого рода экспертизы проводили менее 1% покупателей жилья в новостройках. Но, как говорят в комиссии, сейчас подобные проверки граждане стали делать чаще. В частности, все больше граждан заказывают экологическую экспертизу – мода на нее появилась после того, как в некоторых новостройках Петербурга обнаружили запах аммиака.
По словам заместителя генерального директора «НДВ СПб» Вячеслава Ефремова, такие проблемы, как необъяснимый гул или вибрация стен в новостройках встречаются довольно редко. «Чаще всего люди заказывают экспертизу, которая выявляет те или иные строительные дефекты. Но в нашей практике было несколько курьезных случаев: покупатели приводили на осмотр квартиры экстрасенса», – утверждает он.

Привлекаем экспертов

Перед вводом многоквартирного дома в эксплуатацию застройщик должен получить заключение о соответствии здания не только строительным, но и санитарным нормам. Но, как утверждает начальник Управления по контролю качества и технологическому надзору Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса Наталья Фертикова, покупатели жилья часто находят разного рода экологические «дефекты» уже после новоселья.
Допустимые уровни шума, инфразвука, электромагнитного и радиационного излучения и наличия в воздухе вредных веществ регламентируются санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами (САНПИН 2.1.2.1002-00), утвержденными еще в 2000 году. К примеру, шумовой максимум для жилых помещений в период с 23.00 до 7.00 составляет 30 децибел (в дневное время этот показатель не должен превышать 40 децибел).
Определить превышение тех или иных норм без помощи специальных приборов практически невозможно. К примеру, посторонний звук, причиной которого может быть рефрижератор находящегося этажом ниже магазина, редко можно услышать в процессе приемки квартиры. Вероятно, что вы не почувствуете запах аммиака, хотя его концентрация в воздухе будет опасна для здоровья. По словам Натальи Фертиковой, в ряде случаев эксперты фиксируют на первых этажах новостроек превышение допустимого уровня концентрации радиации. Чаще всего «фонят» вовсе не материалы, из которых построен дом: причиной высокого уровня радиации может быть содержащийся в почве радон.

Перестраховка

В общем, как советует консультант Комиссии по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти Анна Горбенко, если в процессе осмотра квартиры у вас возникли сомнения относительно ее качества, лучше не подписывать акт приема-передачи. «В таких ситуациях представители застройщика часто говорят, что, мол, у вас паранойя. Но все же лучше привлечь эксперта, который сделает экологическую и санитарную экспертизу. Организаций, которые могут сделать подобные исследования, в городе достаточно», – подчеркивает она. Тем более, их услуги относительно недороги – стоимость проведения подобных экспертиз варьируется в пределах 5–10 тыс. руб.
Требовать устранения любых дефектов квартиры (в том числе – и скрытых), по словам Анны Горбенко, лучше до подписания акта приема-передачи. «Практика показывает, что застройщики гораздо охотней устраняют недоделки до момента передачи квартиры покупателю. После того как дольщик принимает квартиру, застройщик, если можно так выразиться, теряет к ней интерес. Бывает, что покупатель несколько месяцев (а то и лет) ведет переписку со строительной компанией, требуя устранить те или иные недоделки», – рассказывает эксперт.
Как утверждает Наталья Фертикова, если по результатам экспертизы окажется, что квартира не соответствует утвержденным в САНПИН параметрам, это будет являться веским основанием для того, чтобы не подписывать акт приема-передачи.
Но даже если дефекты вскрылись уже после новоселья, также необходимо требовать от застройщика их исправить – в течение гарантийного срока (напомним, что в соответствии с 214-ФЗ, он составляет пять лет с момента передачи жилья покупателю). После новоселья к проверке экологического состояния квартиры имеет смысл привлечь не частных экспертов, а Роспотребнадзор. Анна Горбенко сказала, что эта организация имеет право проверять жилье лишь после того, как вы подписали акт приема-передачи.

15.06.2013. Покупка квартиры: что делать, если повесили долги по квартплате? Три варианта: оплатить, не платить ни за что и предотвратить

hfire — Sat, 15 Jun 2013 14:01:58 GMT

Человек, желающий приобрести квартиру, естественно, хочет, чтобы недвижимость была без проблем. Обычно здесь понимается отсутствие «темных пятен» в юридической истории объекта, его нормальное техническое состояние. Но существует еще одна опасность: наличие долгов по квартплате. Потенциальные неприятности тут, конечно, меньше по размерам – но и их хотелось бы избежать.
В различных аспектах данного вопроса разбирался обозреватель «Журнала о недвижимости MetrInfo.Ru».

Масштаб проблемы

На рынке недвижимости не так часто продаются квартиры с долгами по жилищно-коммунальным услугам. «Основной объем вторичного предложения (около 70%) приходится на жилплощадь без каких-либо долгов, - говорит Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп». – Около 25% - с умеренной задолженностью, на уровне 1-2 месяцев. А квартиры с большими долгами продаются крайне редко: их доля в общем объеме составляет не более 5%».

Портреты «героев»

Традиционное представление: неплательщики квартплаты – это люди, сверх меры дружащие с зеленым змием. Нет ни работы, ни доходов, ни – самое главное – малейшего желания всем этим обзавестись. В квартире из имущества – только хлам, принесенный с соседней свалки (все остальное давно пропито), неповторимый устойчивый запах. В общем, все знакомо и понятно…
Однако, алкаши - далеко не единственная категория неплательщиков. Встречаются и другие:
1. Семьи с внутренними конфликтами. Как говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», часто встречаются ситуации, когда собственники квартиры спорят, кто из них будет оплачивать коммунальные услуги. От себя автор может добавить, что от доли денег при продаже объекта обычно никто не отказывается – тут все громко кричат, что квартира «их». А вот как платить квартплату – норовят «отвернуться и посвистать».
2. «Инвесторы». Люди, приобретшие квартиру в расчете на будущий рост цены. Если перепродать быстро и выгодно не получается, такой собственник «забывает» о своей недвижимости. А на претензии по поводу неплатежей широко раскрывает непонимающие глаза: я же не пользуюсь! Хотя, понятно, что «не пользоваться» можно, к примеру, водоснабжением, но никак не отоплением или техобслуживанием.
3. Известные и состоятельные люди. Как ни парадоксально, и они в этой роли оказываются. Массовым подобное явление не назовешь (таких людей вообще немного), но в данном случае широким оказывается общественный резонанс и огромными – суммы долгов. Например, года три назад активно обсуждалась история, когда одна известная актриса получила в подарок квартиру в комплексе «Золотые ключи», вообще за нее не платила – и в итоге сумма долга достигла 900 тыс. руб.

Нагрузка на нервы

Если рассуждать строго формально, покупатель квартиры здесь защищен как второй король на вистах. В действующем Жилищном кодексе (ЖК) наличествует ст. 153, в ней – часть 2, в которой в свою очередь имеется п.5. Там совершенно ясно сказано, что обязанности по внесению квартплаты и коммунальных платежей возникают у собственника «с момента возникновения права собственности на жилое помещение». Казалось бы, яснее некуда: все мои долги начинаются с той даты, когда я стал собственником данной квартиры. У господ коммунальщиков есть претензии к более ранним временам? Разыскивайте прежнего собственника и предъявляйте ему. Меня это не касается!
Но увы! Органы ЖКХ часто пытаются «повесить» долги на новых собственников. В качестве иллюстрации автор может рассказать историю, приключившуюся с ним лично. Было это лет восемь назад. Выменяв квартиру в одном из московских районов, я через месяц с изумлением обнаружил в почтовом ящике извещение, в котором были перечислены недоплаты за электричество за последние несколько лет. Вооружившись свидетельством о собственности с самой свежей датой, я направился в энергетическую компанию. Там, однако, на конструктивную беседу настроены не были: весь коллектив с нажимом и на повышенных тонах пытался доказать, что это долги квартиры – следовательно, мои. А на вопрос о ст. 153 ЖК ответ оказался таким: менеджеры компании «точно знают», что в законах есть норма, обязывающая меня погасить этот долг. Вот только название того закона они не помнили, но его «точно знает» руководитель юридической службы организации. Которого сейчас, к сожалению, нет на месте…
С проблемой я разобрался просто – три года отправлял извещения энергетиков в мусорную корзину, а на телефонные звонки выражал радостное согласие встретиться с ними в любом суде – хоть в нашем районном, хоть Международном в Гааге. А потом написал в энергетическую компанию заявление с просьбой списать те старые долги на основании нормы другого кодекса – Гражданского – устанавливающего сроки исковой давности в пределах трех лет. Но общее впечатление от «юридического креатива» коммунальщиков осталось глубокое.
Так что, конечно, права Наталья Кудрявцева, коммерческий директор ЗАО «Кама-Проект», уверяющая, что, «насколько бы «креативными» ни были органы ЖКХ, закон им не переплюнуть. Именно 153-я статья ЖК запретит выставить новому владельцу квартиры старые долги. Все обременения нового владельца начинаются только с момента вступления им в собственность. Старые же долги по закону можно требовать только с прежних хозяев». Однако все это новому собственнику придется много раз объяснять коммунальщикам. Для себя лично повторения такого «счастья» я бы совсем не хотел…
«На деле, конечно, ДЕЗы и управляющие компании могут продолжать требовать с нового собственника платы по старым, чужим долгам, - считает Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». – Можно решить вопрос мирно: предоставить в ДЕЗ или УК документы, подтверждающие, с какого периода вы являетесь владельцем квартиры, а также квитанции об оплате услуг с момента вашего вступления в права собственности. Если на этом основании требования возместить чужие долги не прекращаются, можно обратиться в прокуратуру».

Спасение покупающих – дело рук самих покупающих

Одним словом, выяснить, не имеется ли за квартирой долгов по ЖКХ – это для покупателя вопрос, по меньшей мере, спокойствия. Теоретически он должен решаться «автоматически»: для регистрации сделки купли-продажи Управление Росреестра требует множество различных документов, в том числе и из жилищно-эксплуатационных органов. Если есть долги – соответствующую справку собственник просто не получит. Есть справка – это вроде как подтверждение отсутствия задолженностей.
Но, к сожалению, в жизни все несколько сложнее. Во-первых, в том же ДЕЗе видят не все возможные долги – то же электричество проходит по другому ведомству. Во-вторых, справка может быть получена каким-нибудь обходным путем – скажем, собственник соблазнил сотрудницу эксплуатационной компании славной шоколадкой или 500-рублевкой. Наконец, не исключен вариант с элементарной подделкой данного документа. По этой причине покупателю лучше озаботиться этим вопросом.
Самое простое – это лично посетить (или попросить сделать это своего риелтора) управляющую компанию. Здесь, правда, существует одна тонкость: человек, только собирающийся приобрести квартиру, для сотрудников ЖКХ никто, все бумаги они выдают только собственнику. Так что ехать придется вместе с нынешним собственником (он же продавец) – пусть он просит справку, а вы стойте рядом и убеждайтесь, что бумага подлинная, а не вынута из рукава.

Резюме от журнала www.metrinfo.ru

Долги по квартплате и услугам ЖКХ – это, без сомнения, меньшее из зол. При самом неблагоприятном раскладе это грозит только нервными издержками. Но «приобретать» их в комплекте с квартирой покупателю совершенно ни к чему, так что лучше заранее убедиться, что задолженности нет. Если же есть – пусть продавец перед сделкой погасит ее.

12.06.2013. Новые законные лазейки для мошенничества

hfire — Wed, 12 Jun 2013 15:47:26 GMT

Рынок аренды в последнее время привлекает к себе постоянное внимание. Чаще всего государство озабочено сбором налогов с аренды, но иногда оно проявляет и заботу о людях. Правда, не всегда это оборачивается к лучшему.
30 ноября 2012 года Президент подписал Федеральный закон № 302-ФЗ, который отменял регистрацию договоров аренды недвижимого имущества. В силу закон вступил 1 марта 2013 года.

Что хотели?

По словам Артема Гарбузова, юриста агентства недвижимости CENTURY 21, скорее всего, реформа задумывалась как часть единой комплексной реформы, предусматривающей отмену существовавшей двойной регистрации прав и сделок, которая для людей оборачивалась лишь лишними расходами на госпошлины и прочими проблемами. С первого взгляда закон должен был упростить жизнь: и затрат меньше, и сделки совершаются быстрее и проще, тем более что закон отменял регистрацию договоров аренды и коммерческой недвижимости, и жилой. Но законодательный проект не был хорошо продуман и имел нелицеприятные последствия. Артем Гарбузов отмечает, что «одним из основных принципов ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок (ЕГРП) с ними является его публичность, то есть эти сведения доступны любому. Это позволяло проверить чистоту любого объекта недвижимости перед сделкой, как правило, купли-продажи. Ведь аренда является обременением права собственника, о котором покупатель должен знать заранее, чтобы не купить квартиру, в которой на законных основаниях живут арендаторы, снимающие жилье на длительный срок. По новому же закону сведения о долгосрочной аренде в ЕГРП не включались, то есть покупатель приобретал кота в мешке.
Елена Разживина, юрисконсульт компании «НДВ – Недвижимость», отмечает, что этот закон также давал возможность неоднократно сдавать одно и тоже помещение. Таким образом, у арендатора возник риск того, что объект недвижимости уже обременен арендой, а проверить это заранее в регистрационном органе невозможно. Согласно же статье 617 ГК РФ «переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды».

Реакция на закон

Тимофей Титаренко, ведущий юрисконсульт ЗАО «Балтийская жемчужина», рассказывает, что изначально хотели отменить право следования арендуемой вещи. Это значит, что если сейчас покупатель вещи (недвижимости) связан договором аренды с арендатором, то в будущем планировалось, что при покупке объекта новый собственник по своему желанию выгоняет всех действующих арендаторов. Однако в закон все изменения внесены не были. Возможно, учли и интересы крупных торговых сетей, являющихся основными арендаторами коммерческой недвижимости, для которых важно сохранение права следования аренды. Лишь в этом случае эти крупные арендаторы страхуют себя от риска досрочного расторжения договора аренды в связи со сменой собственника здания. В результате половинчатости решений правительства новый закон давал возможности для мошенничества на рынке недвижимости. Бизнес сообщества и профессиональные юристы сразу увидели эти лазейки и раскритиковали нововведение.
Александр Антонович, вице-президент по юридическим и корпоративным вопросам Группы ПСН, также обращает внимание, что при принятии этого закона не были внесены соответствующие поправки в другие нормативные акты (например, Земельный Кодекс). Получилось, что новые законодательные изменения вступили в противоречие с положениями не приведенными в соответствие. Отмена регистрации договора аренды потребовала внести значительные изменения в законодательство, а также объяснить новые правила регистрации, какие при этом сохраняются права и обязанности. Решая возникшие проблемы, законодатель просто принял Федеральный закон от 04.03.13 № 21-ФЗ, который опять сделал регистрацию долгосрочной аренды обязательной.

Что получили?

На первый взгляд, кажется, что ничего не поменялось, что договора аренды, заключенные на срок не менее года, подлежат обязательной регистрации, а значит можно не волноваться. Однако Артем Гарбузов обращает внимание, что теперь у нас есть два дня (2 и 3 марта), в течение которых требование о регистрации договоров аренды не действовало. А, значит, есть риски для всех будущих сделок по отчуждению прав на недвижимое имущество. Теперь никто не может дать гарантии, что приобретая имущество на вторичном рынке, покупатель застрахован от наличия арендаторов, имеющих право пользоваться его новой собственностью долгие годы. Договора аренды от 2 или 3 марта 2013 года могут недобросовестными гражданами заключаться и «задним числом», тем более что закон о государственной регистрации не предусматривает каких-то конкретных сроков регистрации обременения в Росреестре. Таким образом, появилась своеобразная лазейка для всякого рода мошенников. Чтобы застраховаться от такого обмана, Артем Гарбузов советует включать в договор купли-продажи заявлений и гарантий продавца о том, что объект не был сдан третьим лицам в аренду; не обременен каким-либо другим образом правами третьих лиц; а также предусмотреть в договоре надлежащие меры ответственности в случае нарушения этого условия продавцом.
Елена Разживина также отмечает, что неопределенность с регистрацией привела и к крайне запутанной ситуации на рынке аренды. По закону, аренда, заключенная в первые числа марта 2013 года и не зарегистрированная, действительна.

06.06.2013. Новосибирск. Вторичное жилье в Первомайском районе подорожало на 9,5%

hfire — Thu, 06 Jun 2013 12:53:30 GMT

За 5 месяцев 2013 года на вторичном рынке жилья Новосибирска цены выросли в пределах 2,22%, тем самым к 1 июня за квадратный метр в среднем просили 59.38 тысяч рублей.
Как сообщает портал «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru» со ссылкой на собственную Базу объектов, наибольший рост цен был зафиксирован в Первомайском районе. Здесь за 5 месяцев средняя стоимость кв метра выросла на 9,53% и к 1 июня составила 51.21 тысячу рублей.
На втором месте по динамике роста стоит Кировский район, где квартиры на вторичном рынке подорожали на 6,35%, и к концу мая за квадратный метр в среднем здесь просили 53.43 тысячи рублей.
На третьем месте Калининский район — прирост на 4,31%. Средняя стоимость квадратного метра на 1 июня составляет 55.82 тысячи рублей.
Меньше всего квадратный метр подорожал в Заельцовском районе — на 2,18%.

04.06.2013. Налог 5500 рублей за квартиру в 50 квадратных метров

hfire — Tue, 04 Jun 2013 13:43:12 GMT

Сегодня истекает срок выполнения поручения Владимира Путина. Президент делегировал правительству разработку законопроекта, разрешающего регионам вводить местный налог на недвижимость.
Сейчас физлица платят налог на недвижимое имущество, который рассчитывается исходя из инвентаризационной стоимости жилья. По-новому платить придется, вероятно, уже с 1 января 2014 года.
В Федеральной налоговой службе (ФНС) уже пересчитали налоги на квартиры в Москве, взяв за основу кадастровую стоимость жилья.
С января налог на недвижимость для собственника однокомнатной квартиры в 50 кв. метров в Москве может составить примерно 5- 5,5 тысячи рублей. Это против сегодняшних 200 рублей.
Из чего складывается эта сумма? По оценке ФНС, кадастровая стоимость квадратного метра жилья в столице — 160 тысяч рублей.
Впрочем, в начале года Минфин приводил другие расчеты. Ставка налога для двухкомнатной квартиры в 55 кв. метров должна была составлять 1200 рублей.
И это еще цветочки, говорит партнер компании «Тэксэдвайзер» Дмитрий Костальгин, отмечая, что кадастровая стоимость в регионах бывает чрезмерно завышена: «Налог на недвижимость принят в первом чтении год назад, он заморожен. Я, правда, не знаю, как они планируют сделать. Налог можно ввести частично на территории России. Здесь множитель может быть любой, рост до 5000 рублей, который планируют, он, может быть, выглядит ахово, но в регионах сейчас уже платят по 20-40 тысяч. Налог превращается в несоразмерный платеж, и человек не знает, как его оспаривать. Это как раз будет бить по простым людям, потому что человек с достатком наймет юристов. Есть случаи, когда в суд ходили, и в 30 с лишним раз уменьшали кадастровую стоимость».
Союз налогоплательщиков Уральского федерального округа, считает, что налоговая нагрузка на рядовых жителей в 2014 году может вырасти в среднем в три раза, а может и в 40.
Регионов, особенно поселков и небольших городов, это повышение мало коснется, а остальное можно оспорить в суде, говорит управляющий партнер адвокатского бюро «Леонтьев и партнеры» Вячеслав Леонтьев: «На самом деле это нормальная практика, приведение нашего законодательства соответствие с европейскими, потому что налог на недвижимость в России мизерный. Это увеличение, скорее всего, коснется крупных городов. Если в одном и том же регионе оценщики завысили стоимость жилья и будет вынесено 10-15 судебных решений, то это приведет к пересмотру стоимости, вряд ли каждый из 150 человек, проживающих в многоквартирном доме, должен будет судиться».
Налоговики говорят, что спешить в суд не следует. Поскандалить по поводу оценки можно и в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. А в регионах переход на рыночную оценку недвижимости станет обязательным не раньше 2018-го года.

03.06.2013. Строить жилье можно будет без разрешения властей

hfire — Mon, 03 Jun 2013 10:19:03 GMT

В Госстрое России подготовили законопроект, наделяющий застройщиков правом возводить объекты без разрешения со стороны муниципальных властей — в том случае, если они не приняли соответствующее решение в срок. Мера направлена на сокращение времени прохождения административных процедур, из-за чего строительные компании длительное время не могут приступить к работе и несут убытки. Законопроект о поправках в Градостроительный кодекс разработан в соответствии с поручением правительства, которое было дано в середине февраля текущего года. В нем идет речь о необходимости введения уведомительного порядка начала строительства, который предполагает, что в случае нарушения чиновниками срока принятия решения о выдаче разрешения на возведение объекта застройщик может начать работы, не дожидаясь ответа. Законопроектом предлагается запуск упрощенного механизма с 1 января 2015 года. Это нововведение, следует из пояснительной записки к проекту, направлено на решение проблемы, связанной с несоблюдением чиновниками установленных сроков.
Так, сейчас, согласно Градостроительному кодексу, разрешение на строительство уполномочены выдавать власти того муниципального образования, где расположен земельный участок, на котором планируется возведение объекта. Для этого застройщик должен предоставить в местные органы власти заявление и требуемые документы, в числе которых, например, градостроительный план земельного участка, положительное заключение экспертизы и др.
При этом в Градостроительном кодексе оговорено, что чиновникам отводится ровно 10 дней на то, чтобы принять решение либо о выдаче разрешения, либо об отказе с указанием причин. Впрочем, нередко эти сроки не соблюдаются и застройщики теряют время в ожидании ответа властей.
Уведомительный порядок, согласно законопроекту Госстроя, будет распространен на все объекты капитального строительства, к которым не относятся только временные постройки (гаражи, киоски и пр.). Действовать он будет на всей территории страны, за исключением городов федерального значения — Москвы и Санкт-Петербурга, говорится в законопроекте. Нововведение, предусмотренное законопроектом, довольно серьезное и влечет за собой кардинальные изменения, говорит гендиректор «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
— Честно говоря, даже не верится, что этот закон будет принят. По сути, уведомительный порядок развяжет застройщикам руки. Сейчас категорически запрещено начинать строительство, давать рекламу и открывать продажи до получения разрешения на строительство.
Соответственно, принятие данного документа, по словам эксперта, позволит заметно ускорить реализацию проектов.
Этот законопроект не отменяет прохождения госэкспертизы, наличие полного пакета документов у застройщика на строительство объекта при подаче уведомления, — отмечает замгенедиректора компании Est-a-Tet Владислав Луцков. — Так как соблюдаются эти два важнейших принципа, то введение уведомительного порядка не приведет к хаосу на рынке недвижимости. Наоборот, уверен Луцков, новый подход снизит административные риски и повысит предпринимательскую активность.
Cтарший юрист VEGAS LEX Николай Андрианов также считает, что законопроект направлен на снятие административных барьеров, но наряду с этим создает дополнительные риски для застройщиков.
— Если застройщик не уверен в том, что объективно у него есть основания для начала строительства, целесообразнее дождаться официального ответа уполномоченного органа. В противном случае риски высоки, вплоть до сноса объекта, — говорит он.
Мария Литинецкая соглашается, что в связи с введением уведомительного порядка существенно возрастут юридические риски. К тому же, добавляет она, нововведение «влечет за собой серьезные негативные последствия и для покупателей, поскольку для них разрешение на строительство — это определенная гарантия безопасности».
Проблема бездействия органов власти при выдаче разрешения на строительство существует и наличие обширной судебной практики это подтверждает, указал глава представительства Консалтинговой группы «НЭО Центр» в Северо-Западном федеральном округе Александр Соколовский. Причины бездействия, по его словам, могут быть самые разные, начиная от банальной загрузки специалистов и заканчивая мнением руководства региона относительно концепции инвестиционного проекта.

03.06.2013. Ипотека в очереди за жильём

hfire — Mon, 03 Jun 2013 09:55:58 GMT

Доля жителей России, планирующих использовать ипотеку, за год выросла в полтора раза. Только треть россиян планируют в ближайшие три года улучшить жилищные условия — этот показатель не увеличивается несколько лет подряд. Из них большая часть планирует ремонт. Главные источники средств на покупку жилья – ипотека и собственные сбережения. Потенциал роста ипотеки в России практически неограничен, говорят эксперты. Но она по-прежнему малодоступна для большинства граждан.
Почти треть россиян (30%) планируют улучшить жилищные условия в ближайшие три года, следует из результатов опроса Национального агентства финансовых исследований. Эта доля не меняется последние 4 года. В 1,5 раза — до 36% — выросла доля тех из них, кто планирует улучшения с помощью ипотеки. А в послекризисном 2010 году желающих взять ипотеку было всего 4%.
Тех, кто полагается исключительно на свои финансы, наоборот, за прошедший год стало меньше — 36% в 2013 году по сравнению с 43% в 2012 году.
Потребительский кредит, предназначенный для неотложных нужд, где ставка обычно выше ипотечной, готовы оформить 9%. Но и его российские граждане стали выбирать реже: в 2012 году таких было 20%. Востребованность других возможных источников финансирования (социальная ипотека, ссуда от работодателя) мало изменилась, признают эксперты. На бесплатное жилье в порядке очереди рассчитывают 4%, а на квартиру в связи со сносом дома – 2%. Желающих оформить кредит на покупку жилья под залог любого другого имущества нашлось 7% по сравнению с 9% в 2012 году.
Под улучшением жилищным условий граждане понимают прежде всего капитальный ремонт и перепланировку (38% респондентов). Только треть респондентов собирается купить или построить новое жилье.
На обмен без доплаты готовы 11% опрошенных.
Основной фактор ипотечного роста – психологический, а не улучшение благосостояния населения, считает старший вице-президент ВТБ24 Андрей Осипов. «Люди перестали воспринимать ипотеку как элитный банковский продукт, плюс количество необходимых для выдачи документов сократилось до двух», — объясняет он. Потенциал роста ипотеки практически неограничен, считает банкир. «Отношение объема ипотечного рынка к ВВП в России около 4%, в западных странах — 20%», — аргументирует Осипов.
По данным Центробанка, в январе--марте граждане России взяли ипотечных кредитов на 419 млрд рублей — на 43% больше, чем в первом квартале прошлого года. Количество кредитов выросло на 12,7%, до 276 тысяч.
Суммарный объем задолженности по ипотечным кредитам в январе 2013 года впервые превысил 2 трлн рублей.
При этом просрочка по жилищным кредитам практически не увеличивается — всего 31,2 млрд рублей, или 1,5% от суммы общей задолженности, и эта доля падает.
А средний размер ипотечных кредитов практически не меняется, подсчитало Национальное бюро кредитных историй. В январе--марте это почти 1,789 млн рублей (+0,6% к предыдущему кварталу).
Процентная ставка по ипотеке растет. По данным ЦБ, она увеличилась с 12,3% в январе до 12,9% к концу марта.
«Потребность россиян в улучшении жилищных условий будет продолжать удерживать спрос на недвижимость на стабильно высоком уровне», — отмечают эксперты аналитического центра «Avito Недвижимость».
«Но нестабильный макроэкономический фон, колебания курсов валют и цен на нефть, а также тот факт, что ипотека по-прежнему остается недоступной большинству россиян, будут препятствовать заметному росту цен на недвижимость», — считают эксперты. По их данным, по итогам первого квартала 2013 года рост цен по сравнению с октябрем--декабрем оставался умеренным, 0–6%. Максимальное удорожание на вторичном рынке было отмечено в Уфе и Нижнем Новгороде, а в сегменте новостроек – в Москве и Новосибирске. Единственным региональным центром, где цены снизились (на 1% и только в сегменте первичного жилья), стал Воронеж.
«Рынок Москвы также сегодня находится в достаточно хорошем, сбалансированном состоянии, — добавляет гендиректор Est-a-Tet Кайдо Каарма. — Рост цен составляет 10–12%, причем рост стабилен уже не первый год, что, безусловно, является положительным фактором. Доля ипотечных сделок достигает 40–50%, то есть еще не достигла докризисных показателей в 60%, но можно утверждать, что ипотека работает. Кредиты дорогие, но клиенты этим инструментом пользуются».

31.05.2013. Новосибирск. Цены на недвижимость в мае упали в 4 районах

hfire — Fri, 31 May 2013 13:08:34 GMT

За май на вторичном рынке недвижимости Новосибирска сразу в 4 районах хоть и незначительно, но снизилась стоимость квадратного метра. В целом же месяц принес рынку незначительное повышение — в пределах 0,22%.
По информации Базы данных портала «Новосибирская недвижимость.nn-baza.ru», на конец мая средняя стоимость квадратного метра в городе составляла 59,01 тысяч рублей. При этом самый дорогой район (Центральный) за этот период подорожал еще на 0,64%, тем самым на конец мая здесь в среднем просили по 75.64 тысяч рублей за 1 кв. метр.
Подобная же картина была и в Железнодорожном районе, где цена за месяц выросла на 0,54%, и составила 70,56 тысяч рублей за 1 кв метр. В третьем по стоимости районе, Заельцовском, в этом месяце наблюдалось небольшое снижение цены — на 0,24%, но это не помешало остаться ему на 3 месте. Здесь кв метр предлагали в среднем по 64.95 тысячи рублей.
Но, несмотря на положительную динамику в целом по городу, в 4 районах в этот период наблюдалось снижение цен: от 0,24% до 1,70%. Наибольшее падение зафиксировано в Первомайском районе — 1,70%. Тем самым к концу мая здесь квадратный метр в среднем предлагали за 50.05 тысяч рублей.

31.05.2013. Принят закон, позволяющий переселять очередников сносимых московских "хрущевок" с улучшением

hfire — Fri, 31 May 2013 12:55:42 GMT

При переселении жилплощадь будет предоставляться не по принципу однозначности занимаемых квартир, а из расчета 18 кв. метров на человека
Поправки в действующее московское законодательство, по которым жители сносимых пятиэтажек смогут улучшить жилищные условия при переселении, приняты на заседании Мосгордумы в среду.
Как напомнил на заседании глава комиссии Мосгордумы по госсобственности и землепользованию Олег Бочаров, до 2011 года в Москве действовала норма, по которой переселяемые из "хрущевок" очередники улучшали свои жилищные условия. Позже на основании протеста прокуратуры эта норма была отменена, так как давала преимущества жителям пятиэтажек перед остальными очередниками. То есть при переселении горожане по-прежнему оставались в очереди на улучшение жилищных условий.
"Фактически мы восстанавливаем прежний порядок предоставления жилья", - отметил О.Бочаров.
Кроме того, по его словам, документом запрещается переселение жильцов коммунальных квартир в сносимых пятиэтажках в новые коммуналки.Депутат подчеркнул, что возможность получить квартиры большей площади не коснется тех, кто за последние пять лет намеренно ухудшил свои жилищные условия.
На прошлой неделе при рассмотрении этого законопроекта на заседании правительства Москвы глава департамента жилищной политики и жилого фонда столицы Николай Федосеев сообщил, что документ позволит "переселенцам" улучшать жилищные условия без учета даты постановки в очередь.
Он уточнил, что при переселении жилплощадь будет предоставляться не по принципу однозначности занимаемых квартир, а из расчета 18 кв. метров на человека.
"Эта норма предоставляемой жилплощади для очередников установлена законом", - напомнил глава департамента. Н.Федосеев сообщил, что в Москве насчитывается 340 пятиэтажек, планируемых к расселению и сносу. При этом жилищные условия улучшат при переселении почти 4000 семей очередников и еще 900 семей, проживающих в коммунальных квартирах.
"Суммарно это около 15 тыс. человек", - уточнил Н.Федосеев.
В конце мая мэр столицы Сергей Собянин на встрече с муниципальными депутатами ЮЗАО заявил, что из 1700 пятиэтажек, подлежащих сносу, в настоящее время в Москве осталось чуть более 300 домов. "В них проживает порядка 25 тыс. семей", - сказал С.Собянин.
Он напомнил, что несколько лет назад программа сноса ветхого жилья была приостановлена по разным причинам, инвестконтракты по строительству новой жилплощади в Москве не реализовывались по несколько лет.
"После длительных консультаций мы приняли решение о расторжении большинства этих контрактов", - пояснил С.Собянин.
По его словам, город принял решение сносить и расселять пятиэтажки за счет бюджета Москвы, включив в адресную инвестиционную программу 2013-2015 годов расходы на эти цели.
Мэр отметил, что много вопросов вызывало и изменение городского законодательства о предоставлении жилья при сносе пятиэтажек.
"Вы знаете, что по протесту прокурора, в соответствии с федеральным законодательством в свое время городская Дума приняла решение: очередникам, которые переселяются из пятиэтажек, не улучшать жилищные условия, оставлять их в очереди", - заметил мэр.
"Я считаю, надо вернуться к прежнему порядку переселения. Думаю, мы найдем юридическое решение, проект закона уже внесен в городскую Думу, и надеюсь, в ближайшее время будет принят", - заявил столичный градоначальник.

29.05.2013. 900 дольщиков ожидают достройки двух проблемных домов в Балашихе

hfire — Wed, 29 May 2013 19:08:15 GMT

Свыше 900 дольщиков ждут квартир в двух проблемных объектах в Балашихе, строительство одного дома так и не началось, сообщает пресс-служба комитета Московской области по долевому жилищному строительству, ветхому и аварийному жилью.
СФК «Реутово» является застройщиком двух проблемных объектов в Балашихе: ЖК «Южная звезда» - готов на 70%, строительство второго - ЖК «Некрасовский» - практически не начиналось. Свыше 900 обманутых дольщиков ждут своих квартир, строительство не ведется, застройщик вошел в процедуру банкротства.
При этом, по словам руководителя по рассмотрению ситуации с проблемными объектами застройщика СФК «Реутово» Игоря Гульева, запрашиваемые документы, которые могли бы прояснить ситуацию, застройщик не предоставил. Тем не менее рабочей группе удалось выяснить, что более 300 квартир на сумму свыше 500 млн руб. были проданы офшорной компании, зарегистрированной на Сейшельских островах.
Гульев отметил, что вместо финансовых обязательств были переданы ничем не обеспеченные и не имеющие рыночной стоимости векселя, держатели акций не установлены. Также группа выяснила и тот факт, что в нарушение закона 214-ФЗ часть дольщиков перечисляла деньги за квартиры на расчетный счет не застройщика, а генерального подрядчика ООО «Капитал-Строй».
При этом застройщик не выполняет последнее соглашение с администрацией, подписанное в октябре прошлого года о достройке домов, администрация не верит застройщику. Ни комитет по долевому строительству, ни Общественный совет по вопросам долевого жилищного строительства в Московской области не были допущены к документам, которые позволили бы объективно оценить ситуацию на объекте.
Члены Общественного совета через Общественную палату решили обратиться в прокуратуру и следственные органы, чтобы те разобрались в ситуации на объектах. Кроме того, принято решение обратиться в Мособлдуму с просьбой провести оценку ситуации, сложившейся на объектах СФК «Реутово», и к врио губернатора Андрею Воробьеву с просьбой дать поручение главе администрации Балашихи в конкретные сроки выработать решение проблемы.